房地产信托抢手原因大揭密

魔法大师

产品发行热市场受追捧

　　日前，中泰信托发行了“上海嘉定清水颐园房地产贷款集合资金信托计划”。此前5月份上海信托市场发行的唯一一份信托计划，即由上海爱建信托发行的“上海市政颛桥配套商品房投资资金信托计划”，也是房地产信托产品。

　　实际上，自政府实施房地产新政以来，房地产信托依然是信托市场上的主力产品。据统计，5月份全國共发行信托计划25个，其中房地产信托产品8个，占当月全部信托产品的32%。而在之前的4月，我國15家信托公司发行的29个信托计划中，房地产信托有10个，发行数量高居榜首。从统计数据可以看出，房地产信托仍然延续着近段时期以来的发展势头，成为当前信托产品的主要投资方向。

　　与此同时，房地产信托也受到投资者的追捧。上月爱建信托推出的上海市政颛桥配套商品房投资资金信托计划，2亿元的房地产信托额度仅仅几天就被抢购一空。而中泰信托推出的上海嘉定清水颐园房地产贷款集合资金信托计划也大受追捧，记者电话了解到该产品早卖光。

　　不仅如此，最近还常有读者电话询问，近期上海是否还有“质量比较高”的房地产信托计划。

　　不言而喻，投资者所言“质量比较高”的一个重要方面是指信托产品的高收益。上海嘉定清水颐园房地产贷款集合资金信托计划与上海市政颛桥配套商品房投资资金信托计划的预期收益率均高达5.8%。从近期发行的房地产信托产品的预期收益率来看，这些信托计划的预期收益都在5%以上，普遍高于其他类别信托计划平均4%的水平。

　　业内人士指出，國家加强对房地产行业的调控，房地产信托风险随之加大，投资者要求的收益率自然出现上升趋势。

　　房地产信托趋热有原因

　　实际上，近来市场追捧房地产信托，并非一时之举。早在央行的121号文件出台后，便让房地产信托在政策上有了宽松的发展空间。文件规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%。而通过信托公司融资完全可以不受此限制。

　　此外，银行向开发商贷款的硬性规定是“四证齐全”，而房地产信托也不受此限。信托进入房地产行业具备了必要的“天时”。而且，房地产信托项目与其他信托项目风险程度比较，风险程度明显小于其他一些信托项目。“从这两年的发展趋势看，房地产信托项目很少有亏的，再加上我们选项目时，都是经过了很多测算的，不是‘保险’项目，我们不会选。”一位信托公司的项目经理告诉记者。

　　除了信托公司的热推外，投资市场的另一主体———投资者对房地产信托也热情不减。虽然目前我國理财市场产品另人眼花缭乱，但真正能吸引投资者的理财产品并不多。人民币理财产品的低收益与股票市场的高风险让投资者心生别念。而房地产信托以其风险低、期限短、预期收益高的特点吸引了投资者的视线。在政府房地产新政之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项目时则更加谨慎，所选项目比以前更保险，这也是许多投资者弃房产投资改买房地产信托的初衷。

　　未来风险不可小视

　　实际上，投资者所说“质量高”的另一个含义是指“风险比较低”。在房地产高烧不退的今天，虽说多数信托公司采用了很多规避风险的办法，但具体到每个房地产项目就难免会遇到各種难以确定的风险。

　　一方面房地产项目本身隐含着风险。如果房地产项目本身存在隐藏的财务黑洞、内部法律纠纷等先天性的缺陷，那么无论房地产信托怎么设计规避风险，风险都是无法避免的。

　　另一方面房地产行业自身也有风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。

　　此外，在房地产新政的打压下，未来房地产市场的走向，无疑也决定着房地产信托的风险大小。