工薪阶层挖掘购房贷款中的学问

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　　每个人都想拥有自己的家，而家就牵涉到房子，如今大城市的房价都在不断上升，很多工薪阶层都得依靠贷款来拥有自己的房屋。贷款好像只是与银行签订一张合同，其实，购房贷款中有很多的学问。贷款者选择适合自己的贷款方式，可以为自己减轻不少经济压力。让我们来看看何龙军是如何挖掘购房贷款中的学问。
　　现在31岁的何龙军在一家服装公司做财务工作，月薪6000余元。妻子是一家私人培训机构的老师，月薪为3000多元。两人由于都是外地人，想在广州长久的“安营扎寨”，拥有自己的一套房子。如果有一套自己的房子，还可以把年迈的父母接到身边照顾，过“两代一堂”的稳定生活。
　　何龙军和妻子的积蓄并不多，加上双方父母的资助，存款才有37万元。何龙军和妻子在海珠区看中一套价格50万元面积为110多平方米的房子，准备贷款买房。
　　目前广州一般的按揭贷款最少为7成，表面上看，首期付款额低，购房人初期的经济压力就小一些，但意味着合同期内每一期的付款额高，特别是加息以来，总的利息负担会多出很多。
　　何龙军首先要考虑首付款付多少才符合自己的经济要求，这就要评估自己每月偿还住房贷款本息的能力，以及不同按揭成数下的还款情况等等。何龙军运用自己的对数字的敏感优势，进行了初步的假设预算。

　

购买50万元房屋的首付款假设分析表(单位：元)
按揭成数	首付款	贷款	按揭年数	月还款	支付利息	总计
7成	15万	35万	15年	2824.5	158410	508410
			20年	2370.2	218848	568848
6成	20万	30万	15年	2421	135780	435780
			20年	2031.6	187584	487584
5成	25万	25万	15年	2017.5	113150	363150
			20年	1693	156320	406320
4成	30万	20万	15年	1614	90520	290520
			20年	1354.4	125056	325056

　　按照何龙军现在的实力，他可以承受到30万元的首付款，节余的7万元可作为其他的投资或应急之用。何龙军再仔细的分析7成-4成之间不同项目下的数字。目前的每个月的家庭总收入为9000多元，除去平时的生活开支月余额为5000多元。按揭7成的话，无论是按揭15年还是20年，月供款都比较高，特别是按揭15年，月供款快接近3000元，以何龙军的家庭月余收入是月供不起的。以上面的图表来看，何龙军初步选择5成或4成的商业按揭，首付25万元或30万元的经济能力还是可以接受的。
　　接下来，何龙军要考虑的是按揭年数。大家都知道一个最基本的常识：借款期限越长每月还款就越少。但是否期限越长越好呢？何龙军分别计算5成或4成商业按揭下不同还款期限下的还款情况。



　

购买50万元房屋贷款5成或4成的还贷情况分析(单位：元)
按揭成数	按揭年数 [td=1,1,60] 月还款	支付利息	总计
5成	10年	2689.75	72770	322770
	15年	2017.5	113150	363150
	20年	1693	156320	406320
	25年	1507	202100	452100
4成	10年	2151.8	58216	258216
	15年	1614	90520	290520
	20年	1354.4	125056	325056
	25年	1205.6	161680	361680

　　从按揭年数不同的各自分析看出，按揭5成的年数为10年，月供款太高，不适合何龙军的家庭经济情况。同时，30而立的何龙军很想要个孩子，可是要孩子的成本也绝对不可低估。而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要何龙军支付。因此何龙军作为一个家庭主要的经济来源，要考虑将来家庭负担，何龙军的贷款期限也不应太短，应尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性，最好不要选择按揭10年的年限。
　　此外，何龙军也考虑到已经工作了几年，拥有了比较丰富的工作经验。目前很多公司在招聘员工时，都要求这種年轻又有经验的职员，所以何龙军“跳槽”的机遇还是比较大的。收入水平会随之上升，上升的幅度也会比较大。所以还贷的时期不需太长。贷款的期限长，每月还款虽然少些，但总还款额上升不少。如按揭5成还贷25年，光利息就达到了20多万，按揭4成还贷25年，利息也超过了16万元了。贷款的期限太长的话，购房人岂不是“半辈子为银行打工了”？
　　由此看出，借款年限一般15到20年就足够了，这一期限的贷款利率不是很高，又有较强的风险抵抗能力。对普通的工薪阶层而言，借款年限长达25年，而立之年的置业人差不多已退休。退休之后无法承担较高还贷压力，风险较大。何龙军经过仔细的分析比较后，选择按揭4成的商业贷款，按揭15年或20年的月供款对于何龙军的家庭经济而言，都能承受。按揭20年比按揭15年多还贷325056-290520＝34536元。但按揭20年比按揭15年月供款少还300元，一年下来要3000多元的节余，再加上首付款后剩余的7万元。何龙军可利用有效的投资，20年的投资收益一定会超过34536元，而且20年的贷款年限内，何龙军还有工薪收入，期限多5年，抗风险能力也大些。
　　很多借款人因当初贷款时对自己的偿还能力估计过于保守，常常抱有“多贷一点、贷期长一点，自己回旋的余地就大一点”的保守思想，几年下来后，不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强，当拥有了提前偿还部分或全部贷款的经济能力后，就有了提前还贷要求，但提前还贷的手续麻烦，有的要求交纳一定的违约金。因此，购房贷款要根据自身具体实际情况，选择承受范围内又不至于压力太大的贷款方式才是最合适的。
　　小贴士：贷款购房前要掌握的三个原则：
　　1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。
　　2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出國以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
　　3、学会计算自己的还款能力和可贷额度。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。可贷额度依据还款能力而定。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。